荒尾市大家さんにお薦めの空室対策？！

熊本県荒尾市緑ケ丘の不動産会社グリーンモールハウシングの藤崎です。

今日は人口減少で空室が増え困っている荒尾市不動産オーナー様向けのブログを発信します。

荒尾市内の賃貸用住宅の空室は人口減少と20～30歳代の雇用先の減少、無計画な新築賃貸住宅供給で2025年2月9日現在　不動産物件情報サイト「アッ〇ホーム」の荒尾市賃貸掲載物件数は217件です。

例年年末年始は人の移動も少ないため、これからの2～3月の春の移動シーズンにはおそらく物件掲載数も300件超と増えることが予想されます。

今の時期から頻繁にTVCMされているアッ〇ホームだけでなく、スー〇等沢山の不動産物件サイトがあります。

　実はこれらの物件サイトへの掲載料はもちろん有料で不動産会社が1件当たり月数千円の掲載料を負担し経営的にも不動産会社の高負担となっていますが、依頼される殆どの大家さん達は知りません。

予算的に広告費をかけられない物件も多々有り、荒尾市の賃貸用不動産の空室数は優に500件を超えると予想されます。

残業時間の短縮化政策の影響で残業手当を稼げず手取り額が減少する居住者も増加して、

一部では現在の賃貸アパートから空室となっている実家２階の元の部屋に戻る動きも始まっています。

最近はただ単にアパートの空室情報を不動産サイトに掲載するだけでは入居者に「ここに住みたい！」と気に入ってもらい、住んでもらえなければ空室解消に繋がりません。

物件が荒尾市中心部　緑が丘・東屋形や駅周辺エリアに有る場合　建物の築年数や設備や賃料で競合物件と戦いますが築15年ほど経過した物件は建物外観の塗装等メインテナンスやキッチンや洗面・トイレ・浴室等の水回りや設備の交換や追加で新築・築浅物件と戦うしか

ありません。　

水回り設備の交換はコストも高く大家さんの負担も大きくなるため、慎重に判断しますが

何れ交換するのであれば早めに決断して空室解消したほうが正解かもしれません。　

最近は防犯カメラ設置、ネット回線無料は当たり前に。更に宅配ボックスの希望も増えました。

設置後に賃料上昇に繋がればよいのですが現時点では難しく、それより物件の魅力アップで空室解消の近道になると考えます。

車社会の荒尾市は２DK等の二人家族の場合でも駐車場は2台必要です。ファミリー層が入居者ターゲットの物件では各戸2台分の駐車場は必須です。敷地に余裕が有るならば、庭等を整理して駐車場を増設、無ければ隣地や近隣で駐車場を確保する等必要ですね。

原状回復コスト高で人気が無い和室は洋室化へ変更。黄ばんだ壁、天井クロスも張替え室内明るく一部アクセントクロスも採用等大家さんがやることは沢山あります。

弊社所有物件では定番設備　首都圏で人気のガス乾燥機「乾太くん」採用やガレージ付き、ペット可など。競合物件との差別化が必要ですね。

物件の選び方ですが例えば荒尾市内に実家がある場合やお子様の保育園や学校がある場合は

実家や学校区内で探すパターンが多いです。

賃料や設備条件は築年数と間取りで大体の賃料相場が決まっているので、余り変化は無いですね。当然新築は賃料も高くかり、古くなれば賃料も値下がりします。

間取りの広さも１ルームから２LDK位までが中心です。間取りが広くなれば当然賃料も高額になりますが、荒尾市では賃料は高くとも月額１０万円位まで。

不動産価格が安価な荒尾市では大体月額賃料が６万円を超えてくると入居者は自分で新築住宅や建売、中古住宅を購入し引っ越しされますので、高額な価格帯の賃貸需要は自身で家賃を払う方より法人契約で勤務先が賃料を負担するケースが主になりますが経費節約で年々法人契約は減っており、弊社でも新規の高額家賃の法人契約数は僅かしかありません。

さて急増中の荒尾市内の賃貸アパートの空室改善策ですが、物件ごとに立地や間取り、築年数が違い一様にこれが良い！という答えは有りませんが、何らかの対策を講じなければ貴方の部屋は空気を入れているだけ空室です。

弊社の場合も自社のホームページ掲載から、ゆめタウンシティモール１階弊社の店頭に物件チラシ掲載、館内チラシ、現地募集看板やのぼり旗、定期的な新聞折込チラシを活用したPRからアッ〇ホーム等の物件情報サイトに掲載し、取引先不動産会社へ紹介依頼等を行います。

それでもお客様の反響が鈍い場合、掲載のメイン画像等の入替えやPR文の変更を定期的に行い、早期入居に向け社内ミーティングで皆で策を練ります。( ´∀｀ )

オーナー様達はこのようなことを普通　ご存じ有りません。

このような販促活動を行っても中々入居に結びつかないお部屋もございます。

未だ物件自体新しければ良いのですが新築から13年ほど経過してくると、建物外観や室内

設備も経年劣化で棄損したり、陳腐化してきますので設備の更新も含め何らかのテコ入れ

が必要になってきます。

入居者対策で手っ取り早いのは賃料の値下げですが、相場より安い賃料になると入居者の

質の低下に繋がり賃料の滞納遅延や悪質なクレーマー化や室内の状態悪化、入居者間の近隣トラブル等に繋がり優良な入居者が退去し、問題の入居者は居座ります。

もちろんオーナー側は家賃減額で収益率の低下に直結します。

その為弊社では賃料の改定は最後で劣化した室内天井・壁クロスの張替え工事、ウォシュレットや洗面、キッチン、浴室等の設備刷新、人気薄な和室を洋室へ間取り変更や玄関入り口部分共用部分の刷新、防犯カメラ、宅配ボックス設置等物件事オーナー様の予算も考えた

提案を行っています。

例えば経年劣化による電気温水器の故障の場合はオーナー様の交換コストも考え、ガス給湯器に交換提案等です。

アパートやお部屋のリフォーム工事費は安いに越したことは有りませんが、入居中の部屋の故障個所の工事を先延ばしたり、入居者に不利益な対応をされると入居者から家賃の減額や退去に繋がり、結果的にオーナー様が損をすることに繋がりますので、故障で修理依頼が

有りましたら気持ちよくスピーディな対応を心がけてください。

お部屋の修理費用は入居者に上げるのではなく、オーナー様の物件価値の向上になりますので。

アパート経営をされておられる大家さんを卒業したいと相談来社される方も増えています。

大家さんをバトンタッチしてくれるお子さんやお孫さんがおられたら良いですが、遠方居住で単身で大家業をされていた高齢大家さん　もし大家さんを卒業されたいのであればお早めにご相談をお待ちしております。

　荒尾市ではより有利な条件の仕事を求め、若い市民が県外の首都圏に働きに出ています。

大学等の進学を機に県外へ進学しそのまま首都圏で就職、結婚、子育てとなり、故郷の荒尾市内には高齢の両親だけ残っているケースが多いことを実感しています。

一度県外へ出て行った方々は地元雇用の少ない荒尾市では仕事が無く、両親の住む荒尾市内に帰りたくても戻れません。

熊本県の一部エリアは半導体海外企業の進出で不動産市況は活況に見えますが、同じ熊本県でも県北エリアの荒尾市では実感は有りません。

逆にお部屋探しをされる方へ

人口減少の中その動きを無視した新築アパートの大量供給により、荒尾市内の空室アパートが急増し賃料も値下がり傾向です。　　　賃貸探しの方はチャンスです！

これから春先の移動シーズンは例年より好条件の物件が出てくることが予想されますので、この春に荒尾市で就職や転勤等が決まった方々は早めの情報収集と地元不動産会社へお問い合わせください。

好立地の物件は空室が少なく,どうしても人気が集中することで物件の奪い合いです。

お問い合わせの際は、弊社担当からお客様に色々な項目をお聞きしますがこれはお客様の

お話（希望条件等）をお聞きし　よりお客様に合いそうな物件をご紹介する為の基本情報（入り口）となりますので、弊社担当者からの質問には　是非回答をご協力願います。

荒尾市の場合は都心部と違い駅前が一番利便性が良く、住み心地がベターとは限りません。

利便性と住環境でお勧めは弊社の有る緑が丘エリアが一番人気で人口集中しており、首都圏からのU・Iターンの皆様も住みやすいと言われていますのでお勧めです。　ただし空室は

少ないです。

県外からのお客様だけでなく、荒尾市民で海や山の不便な地域の居住者が利便性を求め、

当緑が丘エリアへの引っ越し希望者が増えました。

JR鹿児島本線で通勤・通学されるならば良いですが、地方の荒尾市は一般的に電車利用は少なく車で移動が中心で、熊本市や福岡へもマイカーで行く方が多いような気がします。

まれに首都圏から車は利用されないお客様も荒尾市に来られますが、半年ほどでマイカー

購入されています。

バスも有りますが運行状況が・・・。(´；ω；`)ｳｩｩ

昨年末、福岡から久々に来た同級生がJR荒尾駅からシティモールの弊社まで来るのに流しのタクシーを捕まえよう(^▽^)/。とモールまで歩き出したが結果、流しのタクシーがいなかった。と結局　荒尾駅からモールまで50分ほどかけて歩いて来ました。　　　　

福岡市内と違うのです.../

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