🏠荒尾市2040年の不動産市況は！
- グリーンモールハウジング事務局
- 1 日前
- 読了時間: 9分
熊本県荒尾市の緑ヶ丘ゆめタウンシティモール不動産サービスセンター「グリーンモール
ハウシング」の代表：藤崎です。
ブログでは荒尾市における日々の生活や不動産業務で私が感じたことを勝手に発信しております。
（以下は2025年3月末に作成していた文章です。）
本日は荒尾市における将来の2040年頃の不動産市況の予測をお伝えします。
先ずは先月2025年3月に国土交通省から公表された全国公示地価です。
全国的に平均が2.7％上昇で4年連続上昇とのこと。
首都圏不動産はコロナ明けから相変わらずの一極集中で、東京23区の住宅地は7.9%上昇。
価格は相変わらず都内が高額ですが、上昇率は半導体企業の工場進出等の特殊事情で北海道千歳市が上昇率トップの48.8%続いてインバウンド需要で長野県白馬村、沖縄県宮古島、
半導体関連企業進出で熊本県合志市…。
熊本県内も半導体関連バブルで軒並み上昇。荒尾市内も工業用地の7％上昇を筆頭に住宅地も上がっています。 荒尾市内で一番高額な土地は今年も弊社正面の対向地シティモール前の商業地がトップで住宅地地価トップは緑ヶ丘リニューアルタウンと97年の三池炭鉱閉山後に緑ケ丘の炭鉱社宅跡地が開発され昭和時代の地価トップの荒尾駅前、有明海に近く雲仙が望める高台の月田エリアから2000年以降 荒尾市の中心が現在の緑ヶ丘エリアに変わりました。
荒尾市の地価動向は通常の駅前からの距離ではなく、弊社が有るゆめタウンシティモールからの距離で地価が変わります。 利便性に恵まれたモールに近い程、地価が高くなります。
荒尾市の地価は分かり易く便利な弊社の有る緑ケ丘の「ゆめタウンシティモール」が最高値でモールから離れる程安価になりますので、
利便性と価格が正比例しています。
全国的な人口減少により荒尾市でも平成29年3月31日からコンパクトシティ計画（荒尾市立地適正化計画）を実行しています。
荒尾市立地適正化計画について 荒尾市HPより
立地適正化計画とは将来の人口減少に備えて街を広げずに既存の街中で日々の生活、買い物等の利便性に優れたエリアの都市機能誘導区域とその周辺の居住誘導区域内のエリアに
コンパクトに居住を促すもので一般的にコンパクトシティ計画と呼ばれています。
荒尾市では 誘導区域に4か所を指定しています。
① 荒尾市中心部の緑ヶ丘・中央エリア、
② 荒尾駅から旧競馬場跡地の駅前エリア、
次に荒尾市の土地開発公社が開発分譲した
③ 桜山団地エリア
④ 八幡台団地 の以上４つのエリアです。
荒尾市の中心部「ゆめタウンシティモール」外観
緑ヶ丘リニューアルタウン 東側 三丁目から四丁目に向けて街並み
① 緑ヶ丘エリアについては「ゆめタウンシティモール」を中心に衣・食・住だけでな く、医・職 病院等の医療機関、荒尾市図書館や文化センター、運動公園等の運動施設、
金融機関、游 グリーンランドリゾート、ホテル、バスセンター等が集中し、
荒尾市内の駅以外の利便施設と住環境が両立した市内中心エリア。
その利便性を求めて荒尾市土地開発公社が分譲した熊本県北エリア最大で人気の住宅地「緑ヶ丘リニューアルタウン」を始め、利便性を求め荒尾市内全体で供給された分譲マンションの70％超が緑ヶ丘のモール周辺エリアにマンション・戸建てが広がっています。
緑ヶ丘エリアは車社会の荒尾市でも車が無くても徒歩で暮らせる為、15年程前から首都圏で生活されていて定年退職されたご夫婦のUターン移住や市内の海・山エリア居住中で車が無いと不便な地域から県外居住のお子様から荒尾市内で引っ越しを進められ、子育て家族以外の高齢世帯が住替えるケースが急増中。
隣接の玉名市、長洲町、南関町、大牟田市南部からも幅広い年代に人気のエリアです。
② 荒尾駅から沿岸道路等で開発中の新しい海陽ニュータウン（旧荒尾競馬場跡地）
にかけて昭和時代にたくさんの商店、住宅が立ち並び賑やかだった旧駅前商店街エリア
および荒尾市役所その周辺地域。
最近ホームセンター「メガトライアル荒尾」がオープンし活況であり、今後も道の駅、子育て支援施設等住宅だけでなく、有明海沿岸道路荒尾インターチェンジもオープン予定と将来が楽しみな地域である。
③ 私の実家が有り小学校から高校卒業まで過ごした桜山団地エリア。
荒尾市土地開発公社が昭和47年頃から長洲町の日立造船工場進出に伴い、人口急増対策
でなだらかな丘陵地帯を造成宅地化分譲された築50年超の戸建てと市営住宅が立ち並び
子育てが終了した高齢単身世帯の居住と空き家が目立つ。そんな中空き家を子育て世帯
が立替え新築された住宅も混在する。
団地内の道路は幅員４ｍと狭く、電柱も有り車の離合に難があり、不評だった。
この反省が有り、次に分譲された八幡台団地内の道路幅員は６ｍで開発された。
団地中心部の2丁目に有った桜山商店街は閉店した。
車利用なら上の4丁目荒尾・長洲バイパス沿いに24hスーパーイオンが有る。
その他桜山保育園、小鳩幼稚園、桜山小学校、コンビニ、荒尾警察署が存在する。
④ 八幡台団地エリア 昭和50年前後に荒尾市土地開発公社にて開発された戸建て、
市営、県営住宅が立ち並ぶ大型団地。公社は桜山団地の企画反省を行い、団地内の道路
幅員は桜山団地の４ｍから６ｍに見直した。よって主婦層から評判は良かった。
荒尾市民だけでなくお隣の長洲町に日立造船工場進出したことに伴い転勤、就業された
日立造船関係者が沢山居住していた。
③の桜山団地と同じで現在の中心居住層は子育てが終了した高齢者世帯が中心であるが
最近立替え新築された住宅も結構目にするようになり、新旧住宅地が混在しているエリア
団地内に評判の良いスーパーが進出し住民に喜ばれている。周辺に保育園、八幡小学校、
我が母校の荒尾第四中学校、コンビニ等がある。
誘導エリアの①、②は現在の荒尾市中心部2つの拠点であるが③、④については荒尾市土地開発公社が分譲した経緯が有り、市・県営住宅も混在しており現在でも一定の居住人口の為、今回の居住誘導エリアの指定となったと考える。
緑ヶ丘リニューアルタウン 東側 三丁目から四丁目に向けて街並み
立地適正化計画については過去にもブログに記していますが、何故今回も取り上げるのか？
それは・・・！
荒尾市の人口は現在48,973人（2025年2月末）です。3月末には進学・就職で更に転出増加で人口が減少すると考えます。
現在荒尾市人口は年間600～700人づつ減少が続いています。
国の市の基準は人口5万人以上なので、現在の荒尾市は町の基準レベルなのでしょうか？
今後も人口減少は避けられず今から15年後の2040年には荒尾市の人口は3.6万人位か？(+o+)
マスコミ報道や不動産評論家によると今後 近い将来2040年頃には（あと15年後です。）
人口減少中の地方の不動産は無価値化すると・・・。
言われています。
果たしてそうでしょうか？
人口減少が続く中、私はまず荒尾市の不動産市況は3極化を予測します。
その後①と③の2極化でしょうか。
① 居住人気が無く値下げしても長年売れない。周辺も空き家、空き地が急増中。
不動産会社から売却依頼を断られた等 不人気エリアに存する為、安価な価格設定
タダでも売れず所有者間、相続人同士で押し付け合い。人口減少による税収不足で
上下水道のインフラの維持管理、かろうじて水道は通るが下水道はメンテ不足で
汲み取りに変更。ごみの回収、道路の維持管理、環境整備が出来ず、ただ荒れていく
地域。
海や山に近く、荒尾市のハザードマップで自然災害に巻き込まれるリスクが高く、
過去に災害被害があった。上下水道やごみの回収等は行政側の予算の都合や居住人口
が少ない為、工事優先度が低くインフラ改善時期を約束できず人口減少と共に住みにく
くなっていく。
通学路も整備されておらず歩道や街灯も無く夜道も危ない為、遠方の学校や塾まで親が
送迎する必要あり。ごみも現在の自宅前回収ではなく、指定されたゴミ回収エリアまで
各家庭で持ち込む必要となるかも。
生活不便さと防犯、安全上のリスクや上下水道の維持の為、インフラ料金等の負担が
上がる可能性も否定できず。
そのような状況で住民が逃げ出し、残され放置された空き家・空き地ばかりの地域は
このようなエリアの不動産は無価値化します。
② 人気エリアでは無いが上下水道とゴミ回収等のインフラ維持が継続され車を利用すれば
買い物や通学も可能な地域であり、古くから住民の人縁、地縁と一定の居住人口有り。
住民のコミュニケーションが可能な地域。
不動産としていきなり無価値化はしないが人口減少に伴い緩やかに値下がりする地域。
③ 車に乗れなくとも徒歩圏に生活基盤がそろうエリア 現在の荒尾市内でいえば
弊社の有る緑ヶ丘の「ゆめタウンシティモール」エリア荒尾市内で一番市民が集まる 買い物だけでなく荒尾市図書館も併設される大型複合施設を中心に、医療機関、
金融機関、商業施設、住宅、学校、公園、遊園地、ホテル等レジャー施設等の
都市機能が充実している。
その他JR荒尾駅から再開発されている海陽ニュータウン（旧競馬場跡地）にむけての
エリアである。有明海沿岸道路の荒尾ICや先月オープンしたスーパーメガトライアルや
今後開店予定の「道の駅あらお」子育て支援施設等の開業予定がある。
一方沿岸エリアは立地的に有明海に面しており液状化、津波・浸水等の災害リスクは
当然ある。事実荒尾市の防災マップにもしっかり記されており、沿岸エリアの立地は
安全面ではマイナスとなる。
当エリアへの居住は否定しないが災害リスクについては理解と覚悟が必要になる。
将来も住みやすい街として機能していくかは今後の自然災害次第と考える。
人口減少を受け止め、将来の利便性や資産価値の減少リスクを考えると、最低でも
荒尾市が指定したコンパクトシティ計画である立地適正化計画の
誘導区域内に住む以外の選択は無いと考える。
著名な住宅評論家が良く「勝ち組不動産と負け組不動産」という表現を見受けるが
荒尾市不動産で同様な表現をするのであれば 勝ち組不動産は誘導区域内の不動産で有り、
一方「負け組不動産」は荒尾市内で誘導区域以外にあたるその他の区域であろう。
だから首都圏で様々な住宅開発を中心に街づくりを経験してきた
私は熊本県荒尾市内であれば緑ヶ丘のゆめタウンシティモール周辺エリア居住を強くお勧めするのです。
不動産の価値はあくまでも立地（りっち）です！
荒尾市立地適正化計画について 荒尾市HPより
荒尾市中心部 緑ヶ丘・中央区エリア 空撮画像
高台の丘陵地 中心部は県北最大の複合施設「ゆめタウンシティモール」(駐車場2,000台)を囲うように東側に緑ヶ丘リニューアルタウン（総366区画）買い物等の商業施設、住宅、医療施設、学校、金融機関等各利便施設や運動公園等がコンパクトに集積しています。
北側はグリーンランドリゾートと関連ゴルフ場施設です。
Comments