荒尾市中心部 弊社の有るモール迄徒歩5分の好立地 弊社企画管理の「メゾン・ド・緑ケ丘」
築17年経過するが新築時より満室稼働の優良物件である。１K,２LDK,３LDK～最上階100㎡超の特別室ﾒｿﾞﾈｯﾄ４LDKﾌﾟﾗﾝまで 緑ケ丘カンガルー保育園向かい 2007年3月竣工
こんにちは。熊本県荒尾市緑ケ丘のグリーンモールハウシングの藤崎です。
今回は地方の荒尾市内で大家さんデビューするにはどうすれば良いのか⁉
卒業後就職した本社東京西新宿都庁そばの不動産会社では実需不動産供給がメインでしたが数年後に収益、実需用１Rマンション企画売買も複数棟担当させて頂く機会が有りました。
現在弊社でも荒尾市内に収益用不動産を少数保有するプチ大家の私から少しアドバイス。
弊社でも荒尾市内で賃貸アパート・マンションや店舗、ガレージ、駐車場、区分所有マンション等の企画･管理をさせて頂いています。よって日々様々な大家さん達、アパートメーカー、設計事務所、建設会社や融資される金融機関と交流を重ね、収益物件のコンサルタント相談させて頂く機会も多いのです。
間取り、設備・仕様やターゲット層の変更もお願いすることも。場合によっては大家さんへ新築アパート計画断念の提案した過去も多々。 あっ 先月も…。
（ｱﾊﾟｰﾄﾒｰｶｰ・建築会社様 ごめんなさい。m(__)m）
収益物件は完成した時点で終わりでなく始まりです。10年、20年と長期的にお金を生み出す必要が有るので市場予測やライバル物件との差別化も新築時に手を抜くと後から新築される競合物件と戦えません。 入居者様の奪い合いです。
（竣工後のメインテナンス費も極力かからないようなご提案も可能です。）
弊社が立地選定から間取り、仕様、カラーコーディネート迄トータル企画の 新築アパート「KS 緑ケ丘 Ⅱ」荒尾市本井手 緑ケ丘交番そば ２LDK～３LDK 全４戸 2023年7月竣工
いつも言っていますが不動産価値は賃貸も売買も先ずは立地！
売買だけでなく荒尾市内の賃貸市場も良く知る弊社では過去、新築アパート・マンション・貸家等賃貸用不動産の企画から 建築前の立地・入居ターゲットの選定から間取り・プラン提案・カラーコーディネート・設備・仕様の提案から入居者斡旋・その後の管理までトータルで大家さんをサポートさせて頂いております。
一口で大家さんと言っても一般的には賃貸用アパートや一戸建て、貸店舗、月極め駐車場等
様々です。 荒尾市内でも昭和から平成･令和にかけて建築された沢山の賃貸物件が供給されています。
最近15年程供給が増加した間取りは単身向け１ＬＤＫプランからファミリー向けプラン
２ＬＤＫ迄。建築費の急騰で大家さんへ新築提案の際、需要はともかく収益率が良く見え、金融機関の融資にも有利な単身世帯向けプランの供給が急増した。
(３ＬＤＫプラン以上の供給は少ない。その訳は間取りが広くても賃料が高くなっては永く家賃を払ってくれる賃貸層が希少。
荒尾市で高額な賃料では家賃の支払いが勿体無い。 又地価が安価な為、自身で新築・購入し住宅ローンを支払った方が有利と考え短期で退去となる為、永く安定的に高額な賃料を負担してくれる世帯は多くは無いからです。)
だからこそ、賃貸探しは利便性を求めて引越しされます。 立地の選定が大事なのです。
全10戸中 空室6戸の築古アパートを半年で再生し、全10戸満室に収益改善した川登アパート
昨今建築費の高騰で利回り改善（月々の収益ＵＰ）を目指し、ファミリープランより満室になれば総額賃料のアップを狙える単身向けプラン（１Ｒ、１ＤＫ、１ＬＤＫ）が急増した。
１ＬＤＫは専有面積的には２ＤＫと同じだが、単身でも荷物が多い、新婚世帯でも部屋数
よりＬＤＫが広い方が使い勝手が良く人気が有るので、荒尾市内でも10年程供給増になった。
ただし、荒尾市内は大学等も無く市外から通学する学生が少ないので単身ＡＰのメイン
ターゲット層の学生需要はほぼ無し。 (´；ω；`)ｳｯ…
次に成人単身者の需要だが実家に同居している単身者が多く、結婚するまで家賃の負担が
不要な自宅から独立しない。
よってここ数年荒尾市内の賃貸単身向けプランは供給過多で空室率が高くなっており、
不動産の基本である立地、築年、広さ、設備が劣る物件の入居率解消は難しい。
弊社では最近5年程でコンサルさせて頂いた荒尾市内新築アパートでは単身向けプランの供給は中止、逆に広めのファミリー向けプランで２ＬＤＫ広さ65㎡以上 出来れば３ＬＤＫ70㎡以上の広さで設備も充実（戸建て並み浴室洗面、インターネット回線無料、防犯カメラ設置、ガス乾燥機乾太君設置）で差別化し満室経営を継続中。
荒尾市の賃貸市場はファミリー層が中心。結婚により実家を出てまずは２ＬＤＫのアパートで暮らし、出産子育て中に家を新築、もしくは実家が有るのでマイホームは購入予定が無い
家族も意外と多い。 特に勤務先から家賃補助が受けられる世帯は長期的に賃貸を選択されるかたが多いです。
築古社宅を大規模リノベーション実施。 「ヒルズ 桜 山」３DKプラン 全２棟 満室稼働中
４台駐車可 市立桜山小学校 徒歩２分 自然災害に強い 高台 桜山団地内 住宅地
築古貸家と思えない程、室内外は屋根瓦まで葺き替え フルリノベーション済みで明るく清潔感のホワイトと木目調デザインがを綺麗です。
奥の洗面室には入居者様に好評な「ガス乾燥機 乾太君」設置済み。荒尾市賃貸物件で初。
管理物件の大家さんや金融機関から紹介されて 築古アパートや空き家を再生し、収益改善するコンサルタント業務も行っています。そのまま何も対策無しでは空室改善出来ません。
建物の設備・仕様・間取り変更、メインテナンス等で物件魅力をアップして空室改善に繋げるリフォーム・リノベーション工事提案や募集・管理迄対応可能です。
場合によってはその物件を売却し現金化する。もしくは資産の入替えも必要な場合もございますので、物件特性や大家業の後継ぎ等ご家族事情も考慮した改善策のご提案コンサルも賜ります。
又、人口減少時代 少しでも不動産価値の毀損に繋がらず、将来相続した家族が困らない
優良な収益物件を取得したいものですね。 将来建物解体後、更地として売却出来る立地条件が大事。 勿論ハザードマップでリスク管理は必須です。
弊社は空室アパートや空き家の入居者紹介や空き家売却のお手伝いだけでなく、上記の様に空室改善策のご提案からリフォーム工事、募集、管理、新築物件の企画までトータルに対応が可能の経験豊富なスタッフがお待ちしております。 (#^.^#)
その他各士業の協力が必要な場合は弊社提携の司法書士・税理士・弁護士各先生も紹介可能なのでお気軽にご相談ください。
ＪＲ荒尾駅そば 築古戸建て再生事業 [ＧＭＨ araoステーションハウス] ３ＬＤＫ 平屋建て オール電化 ４台駐車可 賃貸中
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