熊本県荒尾市緑ケ丘に有る大型複合施設「ゆめタウンシティモール」の不動産会社 グリーンモールハウシングの藤崎です。
明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い致します。🎍
2025年1月4日 本日から新年の業務を開始させて頂きます。
当ブログでは不動産取引き時に後悔しない為の知識や注意点などの情報をランダムにお届けしています。
慣れない不動産取引きで後悔したくない皆様に普段の不動産業務で気になった事や実例等一部私の考えも交えて情報発信します。
今回は少し長いですがお付合いください。
私自身は居住用不動産 義自身が住む為の不動産 実需物件とも言います。（逆に収益物件とはマンション、アパート、テナントビル等事業用や貸して賃料を得る目的の収益用不動産）を中心に不動産取り扱いを38年程経験させて頂きましたので、3,000組以上の住宅ローン相談実績はございます。
時代の変化で住宅ローンの組み方も変化しています。私が新卒で不動産業界に就職したときの住宅ローン利用は先ずは圧倒的に住宅金融公庫の利用（今のフラット35等 固定金利）で物件価格の80％迄融資、残りは年金融資、財形融資、公務員共済、銀行ローン、住宅金融会社の順番で資金計画を作成しておりました。
※当時６割以上のお客様は自己資金を物件価格の20％以上用意されていました。
（ﾊﾟｿｺﾝ無かった時代で電卓片手に返済計画作成…。返済率も考慮し、 良く間違えては怖い先輩から愛の鉄〇…(笑)）
記憶では金利も公庫の5％代から住宅金融会社の年12％位迄 銀行ローンが年7～8％でしたか？ 全て今より住宅ローン金利が高かったのです。だから自己資金は有る程度貯めてからマイホーム購入されていました。
売買価格は東京都内23区の一般向け新築ファミリーマンションでも3～4千万円台位。
東京都下・ 神奈川・千葉・埼玉等の郊外エリアは2千万円台の分譲価格でしたか。
ここ20年程住宅ローンは超低金利時代で、以前の主流 固定金利の公庫融資利用から変動の銀行融資中心に変わりました。
私から見ると住宅ローン金利3％以下はお得に思え、昨今の1%未満の金利は異常にみえます。 まるでタダみたいな金利。
住宅ローン金利の低下と共に自己資金割合は下がってきました。（自己資金ゼロや購入価格の15~20%必要な諸費用まで借りる方が増加。）一般的にフルローン・オーバーローンと呼んでいます。
この様なケースの時、何らかの理由で返済途中で不動産売却する場合、売却価格で抵当権を抹消できない場合が殆どです。 これは深刻な問題です。
借入れ過多で住宅ローン残債が減っていない為。
2024年 11月 東京の不動産会社勤務時代の後輩氏（独身寮の隣室居住 N大 重量挙げオリンピック候補 現在大手電鉄系不動産デベロッパー勤務）から連絡あり、分譲マンションで当時2,500万円程で我々が新築分譲していた渋谷まで各停で60分程の神奈川県郊外エリアですが現在新築マンションの建物３LDK66㎡ 約20坪で￥7,000万円台
（土地ではなくマンションの分譲単価が坪350万円）からの価格で飛ぶように売れているそうです。 Σ(ﾟДﾟ)
91年のバブル崩壊時は東京を囲うように走る神奈川県、埼玉県、千葉県郊外の国道16号線エリア迄 宅地が坪300万円まで上昇した所でバブル崩壊でしたが、現在は当時のそれをはるかに超えています。
現在の新築マンションの分譲単価が35年前の約3倍の価格とは…。 後輩自身もビックリするそうですが 首都圏不動産は特に高騰しているので 郊外エリアでも買える価格帯の好立地物件は売れていると。
既に東京23区内の新築ファミリーマンションの1戸あたり平均分譲価格は優に1億越えと
なっています。
先週、故郷荒尾市に横浜から帰省した中学時代の同級生から、最近結婚されたご長男が結婚と同時に23区内に新築マンションを購入したそうで、 購入価格は何んと億越え・・・。
夫婦共働きで職場までの通勤時間と賃貸時の家賃を比べ、購入を選択したとの事。
マンション価格相場が下がらなければ、確かに貯金みたいなものですからね。 （笑）
しかし、それだけの融資が受けられるのがスゴイ！ Σ(ﾟДﾟ)
さて、弊社には普段から荒尾市内でマイホーム取得の為に、不動産購入相談で来社される
ご家族が多数おられるのですが、殆どの皆様は不動産取得が初めての方々です。
先日もマイホーム購入を計画されているご家族が来社されました。
営業担当全員がお客様の案内予定が入っており、たまたま私がお話を伺わせて頂きました。
今回 土地から購入し新築住宅を建築予定です。 友人知人や職場の先輩・同僚・後輩等も
最近 購入されているそうで、自身もマイホーム購入を目指し、ご夫婦で数年程住宅展示場廻りをしておられるとの事。
現時点では どちらのハウスメーカーで新築するのかは未定です。
予算は5,000万円と仰います。 Σ(ﾟДﾟ) 確かに建築資材費や人件費の高騰で建築費は上昇しているので4年前の建築費と比べ１．５倍以上になっており、ローコスト建築でシェアを伸ばした建築会社の工事費が全然ローコストで有りません。
むしろ建築費が高額なハウスメーカーとの価格差が少なくなったような気がします。
ハウスメーカー以外にも地元で永年の信用と信頼の紹介営業で建築受託をされている
地場工務店もお勧めです。 但し少人数で建築施工されており、完成まで時間はかかって
いるようです。
ハウスメーカーは営業マンがおり打合せも簡素化され、建物完成まで一般的にラクですが、
地元の工務店だとハウスメーカーより打合せ等に若干依頼主の時間を要することが有るかもしれません。
昨年 首都圏では平均より建築工事費の単価を安く請負工事していた建築会社の倒産が
目立ちました。 安い建築費で新築工事を受注し、建築途中で工事が止まりそのまま倒産。
建築工事費も相場が有りますので、明らかに相場より安い工事費では仕事が出来ません。
運よく建物完成、引渡しまで乗り越えていても、安い工事費で建築された建物はそれなりのリスクが伴います。
目に見える範囲でローコストと分かる場合はよいですが、問題は見えない部分（基礎、構造、外壁、断熱、屋根部分）に手抜き工事等隠れた瑕疵が有る場合は問題です。
相場より安価なもの（土地・建物）は より注意が必要です。
不動産会社でも相場より安価な土地の取得時は特に念入りに調査を行います。
弊社でも建築会社等から安価で工事を受注します。と様々な業種の会社から日々営業がございますが、安価な工事価格で仕事の受注を受ける会社ほど注意しています。
過去に築20年程の中古住宅の売買を行った際、買主様の希望でインスペクション（建物調査）を行い断熱材の施工不良（実際は未施工でした。設計図面には断熱材は当然有りと記されていましたが。）が発覚。売主様は普通に生活されていました。施工した建築会社は当然倒産していました。
その物件では 売主様が断熱工事費用分を値引きすることで取引完了となりましたが、このように建築図面に記載されている仕様や間取り等が信頼出来ない場合も多々ございます。
当時の新築時に工事完了検査を受けているはずですが、主要構造体がメインなので断熱仕様のチェックまではしないのでしょうね。
最近は建物保証保険会社が施工検査チェックするのでしょうが。
施主の立場で建物調査してくれるインスペクションは取引価格が高額な首都圏不動産だけでなく、地方の不動産取引きでも施主・買主が安心のために調査依頼する機会も増えてきました。
売主側からはあら捜しでは？ と考え、事前調査を断られる方もおられますがご自身の所有物件の健康診断と考えて頂き、安心して引き渡せる好材料になり、販売時には建物インスペクション済みの物件は買主から高評価となります。
新築工事完了 引渡し前のインスペクション調査（有料ですが）も 大事ですね。
既に新築された友人知人、先輩、同僚、友人等に聞かれる話は何処のハウスメーカーで新築されたのか？ 住んで気に入った点、逆に後悔した点の話題は意外と多いそうです。
各ハウスメーカーにより工事費や特徴も有ります。 担当者との相性も。
基本ハウスメーカーは完成後物件引き渡し後はアフターサービス部門の担当に引き継ぐので、営業担当者とは物件完成までのお付合いが基本。
今はＳＮＳで各住宅会社で新築された先輩達の記事が拝見出来るのでご参考に。
但し余り慎重になりすぎるとマイホーム購入チャンスを逃すことに有るので、ほどほどに。
高額な買い物だから慎重に勉強しなくてはなりませんが、臆病になりすぎて逆にアラ捜しになると購入は無理です。
予算も有るし理想と現実は違います。 ある程度の妥協も必要。
無理のない予算の中で出来るだけ良い選択をされてくださいね。
お客様でマイホーム用地を5年程探されていますが、そのエリアで条件に恵まれた一等地を相場より安く買いたいそうで…。 ずっとマイホーム取得のチャンスを逃してこられて。
現実は今だ土地も買えていません。土地は相場が有るので好立地物件が しかも安価で購入出来る可能性は少ないですしね。 （買主さんを売主さんが気に入られて、売買価格を安くしてくれる場合は稀に有りますが。）
しかも土地探しの5年間で建築費高騰により建築費が１．５倍程に。
永年不動産の仕事をしていますが不思議に感じることがあります。それは購入を決断されるのは買主ですが、良い物件ほど逆に土地や家がオーナーを選択しているような気がすることがあります。 逆に土地や家から拒否されていることも有るのかも？
土地や家との相性とか。(#^.^#) 何事も相性が良いと円満ですね。（笑）
さて大事なことは資金計画。購入にあたり、皆様何処の住宅ローンを選択されたのか。
大手企業勤務は「九州労金」さん、「ＪＡ農協」さんや給与振込先金融機関「肥後銀行さん」「熊本銀行さん」「福岡銀行さん」「」西日本シティ銀行さんが多く、
それ以外では最近はネット銀行（イオン銀行等）も増えています。
但しネット銀行さんは金利は安いのですが、店舗も少なく融資審査から決済まで手続きはご本人が動かなくてはなりませんのでご自身で動ける方、住宅ローン知識がある方なら良いでしょう。
地銀さんはローンセンター開設し、土日や祭日も対応してくれるので、相談に行きやすいと
思います。
困ったときの街の信金さんも細かな相談に乗ってくれます。 他行で融資が厳しかったら
信金さんも選択肢の一つです。荒尾市には山の手に熊本第一中央信金さんがあります。
又お隣の大牟田柳川信金さんは荒尾市はもちろん長洲町、玉名市の不動産迄融資可能です。
都市銀行さんは地方の当地では支店が無いので、申込はネットで可能ですが融資実行時は最寄りの支店へ出向く必要が有るので、都市銀行の住宅ローン利用は少ないです。
労金さんは担当者が職場に来てくれるので、手続きは楽です。 勤務先の職場の信用で融資してくれます。
住宅ローンは給与振り込みや口座が無くとも借入れ出来ます。 融資実行時に新規で口座
開設し、給与振込先を住宅ローン借入れ先金融機関へ変更が必要となります。
その他、各金融機関で金利等条件は若干違いが有りますので、それぞれのご事情で何処の
住宅ローンを利用するか（有利か！）決めてください。
住宅ローン相談の際は事前審査からスタートですが、くれぐれも資金計画は余裕を持って進めてください。返済計画だけでなく、自己資金と別に諸費用も必要です。良く目安と
して諸費用額は物件価格の10％と言われますが、条件次第ですが200万円～300万円有ればと考えます。
それと最近では国が住宅ローンを借りてマイホーム（あくまでマイホームだけ）を購入する際は一定条件を満たした場合、住宅ローン控除等の減税措置を行っています。年度で条件等の変更がございますので新築予定の条件等は中止されてください。
適用となる建物の省エネ基準等の変更がございます。
国土交通省ＨＰ 住宅ローン減税について
それと住宅ローン借入れの際にご主人単独で借入れするのか、もし奥様も正社員で働いて
収入が有るのであれば、その金融機関の条件次第でお二人で借入れされた方が金利や諸費用等が有利となる場合もございます。
あくまでも住宅ローン借入れ時点での状況で判断されるので、将来奥様が退職されても一度融資実行されてた後融資条件の見直し等は基本有りませんので、是非 ご一考されてください。
産休・育休取得中で通常期より年間所得が減額されている場合も、通常期で計算してくれる場合もございますので、そのような方はご相談されてみては。
夫婦二人で融資を組む場合は、夫婦それぞれに住宅ローン控除等の減税措置を受けられる
場合もございますので、こちらについても金融機関の住宅ローン担当者様に確認されてみてください。
ペアローンは住宅ローン減税がご夫婦で利用可能と考えます。収入合算の場合は連帯債務型は奥様も利用可能かもしれません。
それぞれメリット・デメリット有るので金融機関の融資担当様やお住まいの税務署にご確認の上で選択ください。
住宅ローン融資を利用の場合は団体信用生命保険の加入が必要となります。 住宅ローンの借入期間中に病気等で体調不良になられた場合、症状により住宅ローン残債が軽減されたり無くなったりするものです。
この団信加入は必須項目であり、持病が有ったり体調不良時には審査に通らない場合も。
たとえうつ病でも。だから高血圧、糖尿病等の病気になると住宅ローンは利用不可！
つまり 健康で無いと家は買えません！Σ(ﾟДﾟ)
また最近では金融機関により団信も選択できるようになり、がん団信等を追加されるご家族も増えました。その場合は基本的に住宅ローン金利上乗せが多いです。が別途生命保険に加入されている場合は住宅購入を機に現在の生命保険を減額されたり等 見直しを行われるご家族も増加。
しかしながら既に体調不良や持病をお持ちの方はフラット３５融資の団信加入無しプランで
住宅ローン利用可能です。 但しフラット３５なので固定金利です。銀行の変動金利と比べ高くなるので、当然 返済額は上がります。
それと団信未加入なので、万が一の保険は自己で個別に生命保険等加入がお勧めです。
しかし病気の場合は新規で生命保険の加入は難しい場合もございますのでご注意！
持病は有るが 既に生命保険加入済みの方は安易に解約せずに大事にしましょう。
元気なうちにマイホーム取得が大事！(#^.^#)
マイホーム取得を希望されているご夫婦が来社される際に良く聞くのが、「マイホーム購入前に先にマイカー購入しました！」って言われるご家族も多いのです。が
それは違います。順番が逆！！
マイホーム購入後にマイカーを買うのです！
地方だから一人1台必要ですが 出来れば家を買うまでちょっと我慢すれば、軽自動車1台分の購入費用位 節約になります。
何故なら 無計画なマイカー購入は、住宅ローンの借入れ審査時には確実にマイナスの影響を与えます！
一般的に人生で 購入されるものの中で最大の金額は 【家 】です。
マイカーローンを利用して車を購入すれば 当然負債です。 住宅ローン審査時に融資条件として車のローン残債一括返済が条件になる場合も多々あります。
住宅ローン審査は融資も高額で長期返済なので 当然融資審査は厳しくなります。
仮に現金で車を購入した場合でも、車購入費用分の自己資金が減る事で、融資条件（金利や諸費用の優遇措置）が不利になる。 融資可能でも融資金額が減額されたり実際あります。
逆に言えばマイカーローンの借入れが無くなり、自己資金が増えると住宅ローン借入れは当然有利になります。 また 金利が安くなる場合もあり。
せっかく気に入った物件が有っても 住宅ローン審査が通らなくては購入不可です。
その間 賃貸アパート住まいなら、家賃を払い続けるしか有りません。
荒尾市なら２ＤＫアパート賃料は月額6万円程で 計算すると年間72万円 10年で720万円！！
車の購入時のマイカーローン審査は 住宅ローン程 審査厳しくありません！
だから住宅購入後でも充分 車は購入出来るのです。
むしろ 家を買ったことは厳しい住宅ローン審査に通った証明なので、車のローン審査等は通りやすくなる場合も有るのです。
更にＴＶショッピングの分割払いでの購入、過去の携帯電話等の料金支払い遅延事故、カードでキャッシング利用、クレジットカードで高額商品購入等はマイホーム購入時に住宅ローン利用予定のご家族場合は上記の利用は控えた方が安心です。
せっかくの住宅ローン利用時に金利が上がったり、減額されたり、借入れ不可だったりするのはもったいない。
貴方の信用スコアを上げる努力をしましょう！
また信用情報機関ＣＩＣ等にご自身の信用度を確認する方法もございます。私は自身の信用照会したことないのですが信用照会すると履歴が残る場合が有る様で どうやら金融機関は審査時に照会履歴情報が見れるような事を以前耳にした事も有ります。
その場合、本人が頻繁に信用照会すると 審査期間では「本人に 隠れた何か有るのかな？」等の疑念を持たれる等 逆に審査にマイナスに働かない様にしましょう。
さる弊社取引先の自営業の方は住宅ローン審査には過去3年分の決算書が必要な為、住宅購入を考えて3年間しっかり申告（当たり前ですが）して 有利な条件で住宅ローンを利用されマイホーム購入されていました。
最近の住宅ローンは35年以上の長期に渡る返済期間なので、借入時の金利が下がると総返済額は数百万円変わってくるでしょうね。
だから車の購入は家を買った後ですよ！
住宅ローンは35年からと長期なので、
順番を間違えない様に！
ご注意あれ！
これからも、皆様の不動産取得に役に立つ情報を発信してまいります。
多忙の為、営業時間中の外出も増えており、全社員外出中の場合もございます。
業務は予約優先の為、個別のご相談は事前にご連絡頂戴しますと安心です。
今後ともどうぞよろしくお願い致します。
ＧＭＨ 藤 崎
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